Wybór kredytu hipotecznego

Wskazówki dotyczące wyboru kredytu. Ocena atrakcyjności oferty kredytu, zwłaszcza hipotecznego. Czynniki mogące mieć wpływ na ostateczny koszt kredytu oraz jego dogodność generalnie.

Ażeby wybrać optymalną ofertę kredytową, nie należy ograniczać się do powierzchownego zapoznania się z reklamującą go ulotka (kolorową, przyjemną, optymistyczną) faworyzująca tylko jeden jego parametr i to niezbyt szczegółowo. Trzeba odwołać się do szczegółów oferty i konsultować je, w tym z kredytowym doradcą. I tak też, oprocentowanie na przykład nie jest jedynym istotnym warunkiem przesądzającym o poziomie atrakcyjności oferty kredytu. Nie da się ukryć, że jest warunkiem bardzo istotnym, ale w sytuacji, gdy jego wysokości jest zbliżona w różnych ofertach, wówczas szczególnie istotnymi okazują się także inne czynniki charakteryzujące kredyt. Może więc zdarzyć się tak, że bank, który na podstawie kolorowych ulotek ocenimy jako ten, który oferuje najniższe oprocentowanie kredytu, może "podstępnie" odbić sobie tę chwytliwą taniość oprocentowania, a to poprzez z kolei wyższe niż u konkurencji inne, na pierwszy rzut oka niewidoczne składniki kosztu kredytu w formie prowizji i opłat a także w formie wymaganych zabezpieczeń, które też decydują o atrakcyjności czyli w tym wypadku o łącznym koszcie kredytu.

Jednak nawet samo atrakcyjnie przedstawiające się (atrakcyjnie przedstawione) oprocentowanie może w istocie być mniej atrakcyjnym. Po pierwsze, niskie oprocentowanie może dotyczyć jednie początkowego okresu trwania umowy kredytowej a np. po dwóch latach może wzrosnąć. Jeżeli tak, to należałoby sprawdzić, o ile wzrośnie. Może bowiem okazać się, że w ostatecznym rozrachunku lepiej pod tym względem przedstawia się inna oferta, w której oprocentowanie jest wyższe w zestawieniu z oprocentowaniem w ofercie z promocyjnym chwytem, ale za to nie ulegnie zmianie w czasie. Skoro o oprocentowaniu mowa, dobrze byłoby wiedzieć, że nie czekają nas w tym zakresie niemiłe niespodzianki wiążące się z niezbyt klarownym sposobem, w jaki obliczane jest oprocentowanie. Zazwyczaj oprocentowanie kredytu banki ustalają według klucza: stopa rynkowa plus marża banku. Czyli, że po upływie np. każdego kwartału wysokość oprocentowania na kolejne miesiące obliczana będzie jako suma marży banku ustalonej w umowie kredytowej oraz aktualnych w danym momencie stóp procentowych. Jak jednak wspomniano wcześniej, nie tylko wysokość oprocentowania kredytu jest istotna.

Ważna jest również wysokość tzw. prowizji przygotowawczej a więc prowizji za udzielenie kredytu. A następnie, dodatkowe prowizje i opłaty z tytułu wcześniejszej niż termin ustalony w umowie, spłaty kredytu. Niektóre banki stosują w tym zakresie niebagatelne opłaty - utrudnienia mające na celu zatrzymanie klienta jak najdłużej. Chodzi o dwie kwestie. Po pierwsze, o to, aby (gdy wzrosną nasze dochody) móc szybciej spłacać kredyt oszczędzając w ten sposób na odsetkach, które będą wówczas naliczane od niższych, pozostających do spłaty kwot kredytu. Jak również o to aby ewentualnie móc przenieść się do innego banku biorąc w nim kredyt refinansowy a więc kredyt umożliwiający spłatę poprzedniego kredytu. Albowiem dzięki temu można będzie poszukać z czasem atrakcyjniejszego kredytu w konkurencyjnym banku, dzięki któremu będzie można zrefinansować ten wcześniej zaciągnięty kredyt. Optymalna sytuacja dla kredytobiorcy jest więc wtedy, gdy takich opłat w ogóle nie ma a jeżeli już są, to żeby dotyczyły jedynie relatywnie krótkiego okresu.

Niebagatelne znaczenie przy kalkulacji całkowitego kosztu kredytu może mieć także rozmiar dodatkowych zabezpieczeń wymaganych przez dany bank (nie licząc zabezpieczenia hipotecznego). Zdarza się bowiem, że banki żądają od kredytobiorcy dodatkowego ubezpieczenia się na życie, a więc mamy kolejny wydatek miesięcznie rzędu kilkudziesięciu złotych. A jeżeli bank zażąda zabezpieczenia w formie weksla in blanco, to czeka nas kolejny wydatek, gdyż bankiet wekslowy kosztuje 0,1% wartości udzielanego kredytu. Należy zawczasu wiedzieć także i to, że jeżeli kredyt mieszkaniowy zaciągany jest na wartość wyższą niż 80% wartości mieszkania, to bank prawdopodobnie zażąda od kredytobiorcy aby opłacił dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu i wartość tego ubezpieczenia również należy brać pod uwagę. Pozostaje jeszcze kwestia wyceny mieszkania w celu ustalenia wartości zabezpieczenia hipotecznego. Takiej wyceny dokonuje rzeczoznawca i nie jest to usługa tania. Coraz częściej to banki biorą ten koszt na swoje barki ale niekoniecznie wszystkie.

Najnowsze poradniki i artykuły
Projekt i wykonanie JMLnet.pl